Актуальные проблемы рынка недвижимости

На вопросы отвечает Апресов Григорий Грантович, член сертификационной комиссии АСНУ, судья третейского суда Севастопольской ТПП и судья третейского суда РОСАСНУ 

Актуальные проблемы рынка недвижимости

На вопросы отвечает Апресов Григорий Грантович, член сертификационной комиссии АСНУ, судья третейского суда Севастопольской ТПП и судья третейского суда РОСАСНУ 

Два года назад мы приобрели квартиру, которую нам продала по доверенности дочь владелицы. Недавно мы узнали, что сама владелица умерла за месяц до продажи ее квартиры. Не было ли здесь каких-то нарушений?

К сожалению, были и достаточно серьезные. Дело в том, что не зависимо от сро­ка действия доверенности она прекращает свое действие с момента смерти довери­теля. Следовательно, дочь владелицы, продавая Вам квартиру по доверенности уже умершей матери, действовала незаконно, что уже является поводом для признания сделки недействительной. Согласно закону, она должна была вступить в наследство по истечении шести месяцев после смерти матери вместе с другими наследниками первой очереди, если таковые были. И только после этого, квартира могла быть Вам продана. Причинами таких ее действий могли быть:

♦   незнание закона, что не является оправданием для его нарушения;

♦   нежелание ждать срока вступления в наследство;

♦ нежелание делиться полученными от продажи средствами с другими законны­ми наследниками.

Именно третья причина, если она имела место, с наибольшей вероятность, может привести к возбуждению гражданского дела о признании договора купли-продажи не действительным.

К сожалению, в Украине пока нет единого реестра регистрации актов гражданско­го состояния, в соответствии с которым нотариус смог бы определить, что такая до­веренность уже не действительна.

Мой сосед по трехкомнатной коммунальной квартире владеет одной комнатой, я второй, и еще одна семья третьей. Сейчас сосед хочет продать свою комнату. Должен ли он получить на это мое разрешение?

Для продажи соседом своей комнаты Вашего разрешения не требуется. Одинаковы, наряду с владельцами третьей комнаты, имеете право первоочередной покупки, в связи с этим, сосед обязан известить вас о предстоящей продаже, для того, чтобы вы этим правом воспользовались. Если Вы не желаете или не можете приобрести его комнату, Вы должны в письменной нотариальной форме отказаться от своего права первоочередной покупки.

Если Вы не желаете идти к нотариусу, то по истечении одного месяца после получения Вами уведомления сосед сможет продать свою комнату другому лицу, так как Ваша неявка в указанный срок будет означать Ваш отказ от права первоочередной покупки на условиях, указанных в уведомлении.

Если же в этом случае продажа другому лицу произойдет по более низкой и, соответственно, доступной Вам цене, чем та, которая указана в уведомлении, Вы в праве в судебном порядке восстановить свое право первоочередной покупки.

Однако если сосед решит продать свою комнату семье, владеющей третьей комна­той, уведомлять Вас он не обязан, так как они имеют такое же право первоочередной покупки, как и Вы, и он вправе выбрать их, а не Вас.

Мне 83 года, я хочу оставить свою квартиру внучке. Как это лучше оформить? Подарить или завещать?

Дарение - это безвозмездная передача прав собственности, то есть, совершив эту сделку, Вы перестанете быть собственником своей квартиры, и будете дальше про­живать в квартире внучки.

Если же Вы оформите завещание, то Ваша внучка вступит в права собственности по истечении шести месяцев после Вашей смерти.

Однако если у Вас есть другие наследники первой очереди, имеющие право на обязательную долю наследства по нетрудоспособности или состоянию здоровья, то они смогут заявить свои права собственности на эту квартиру, даже при наличии за­вещания.

Таким образом, если Ваше желание оставить квартиру осознанно и неизмен­но, и у Вас нет других наследников, имеющих право на обязательную долю на­следства, то Вам достаточно оформить завещание. В противном же случае, дабы обеспечить безусловную передачу квартиры внучке, Вы вправе оформить дого­вор дарения. При этом, конечно же, у Вас должна быть твердая уверенность в ее порядочности.

Нам рекомендовали для решения жилищного вопроса оформить договор пожизненного содержания. Какова суть этого договора и есть ли в нем подводные камни?

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) фи­зическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, а вторая сторона (при­обретатель) — совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо, получая в собственность, дом, квартиру или их часть, прочее недвижимое или движимое имущество, берет на себя обязанность обеспечивать отчуждателя содер­жанием и (или) уходом пожизненно.

Такой договор удостоверяется нотариально, подлежит государственной регистра­ции и в нем должны быть отражены оценка отчуждаемого жилья, а так же виды материального обеспечения и их денежная оценка, определяемая по соглашению сторон. Эти правовые отношения по своей сути несут исключительно благородную функцию, т.к. направлены на поддержание достойного уровня обеспечения нетру­доспособных граждан, и решения жилищного вопроса определенной категории тру­доспособных граждан.

Наиболее эффективно такие договора реализуются тогда, когда при соблюдении всех юридических норм, между приобретателем и отчуждателем складываются от­ношения основанные на порядочности и взаимном доверии. Поэтому Вы, как потен­циальный приобретатель, должны быть морально готовы к безусловно добросовест­ному выполнению обязательств по пожизненному содержанию (уходу).

Закон однозначно предусматривает возможность расторжения договора пожизенного содержания по требованию отчуждателя, если приобретатель не выполняет взятых на себя обязательств. А также по требованию приобретателя, если он по каким-либо причинам теряет возможность предоставлять отчуждателю обусловлен­ное обеспечение.

Большая часть исков по расторжению этой категории договоров подается отчуждателями именно по неисполнению обязательств приобретателями. И зачастую они

обоснованны.

Однако практика знает и случаи необоснованных претензий отчуждателей к приобретателям, которые, как правило, провоцируются, внезапно появившимися родственниками или «сердобольными» знакомыми. В этом случае, если приобретатель не имеет достаточной доказательной базы добросовестного выполнения своих обя­зательств, договор может быть расторгнут в судебном порядке!

Следует отметить, что при расторжении договора пожизненного содержания, не­зависимо от того какая сторона этого потребовала, жилье должно быть возвращено отчуждателю, а расходы по его содержанию, произведенные приобретателем до рас­торжения договора ни кем не возмещаются.

Мой сын находится в местах лишения свободы. По приватизации он является моим совладельцем квартиры. Как продать квартиру, не дожидаясь его?

Исходя из вопроса, Ваш сын решением суда осужден без конфискации имущества, следовательно, он является собственником 1/2 доли в Вашей квартире. Для прода­жи квартиры Вам необходимо получить от сына доверенность на продажу его доли собственности в данной квартире. Эта доверенность должна быть удостоверена начальником места лишения свободы.

Кроме того, для снятия его с регистрационного учета и перерегистрации на новый адрес, куда, по-видимому, будете перерегистрироваться и Вы, необходимо получить от сына заявление на снятие с регистрационного учета и постановку на регистраци­онный учет, так же удостоверенное начальником места лишения свободы.

Восемь лет назад мы с мужем купили квартиру на мое имя, а пять лет назад мы развелись, он выписался и уехал в Россию. Действительно ли, что если он в течение трех лет не подал на раздел квартиры, я могу продать ее без его уведомления?

Независимо оттого, что квартира оформлена на Ваше имя, она является имущест­вом, приобретенным супругами за время брака и принадлежит Вам и Вашему быв­шему мужу на праве общей совместной собственности.

Тот факт, что Ваш бывший супруг до сих пор не подал исковое заявление о разделе квартиры, не в кой мере не лишает его права на равную с Вами долю в этой квартире. Однако, если эта квартира была, хоть и куплена за время брака, но на средства, принадлежащие Вам лично, то решением суда она может быть признана имуществом, являющимся Вашей личной частной собственности. Но в таком случае, Вам будет необходимо доказать в суде, что средства, на которые приобреталась квартира, действительно принадлежали лично Вам.

В обратном же случае Вам необходимо получить от бывшего супруга, нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, приобретенной Вами за время брака.

Если же Вы такого согласия не получите, то Вам придется решать вопрос о разде­ле квартиры или по согласию сторон, или в суде.